Ein Garten voller Poesie, ein Haus voller Geschichte.
Repräsentatives Villengrundstück in Darmstädter Bestlage
Dieses außergewöhnliche Villengrundstück befindet sich in einer der begehrtesten Wohnlagen Darmstadts, im Herzen des renommierten Paulusviertels. Die ruhige, grüne Umgebung am Niebergallweg – gesäumt von einer eindrucksvollen Platanenallee – zählt zweifellos zu den schönsten Adressen der Stadt. Über mehr als 30 Meter Länge rahmen stattliche Platanen und Birken das Anwesen und unterstreichen gemeinsam mit der historischen Einfriedung die repräsentative Wirkung dieses seltenen Grundstücks. Die gewachsene Villenstruktur, großzügige Abstandsflächen und der hohe Grünanteil prägen die außergewöhnliche Qualität dieser Lage in besonderem Maße.
Das ca. 930 m² große, exklusive Eckgrundstück überzeugt durch seine weitläufige Gartenfläche und die harmonische Einbindung in das gewachsene städtebauliche Umfeld des Paulusviertels. Die freien und einheitlich gemäß des Bebauungsplans, angelegten Gärten als prägendes Element des historischen Villenviertels tragen maßgeblich zur hohen Wohn- und Lebensqualität bei und machen dieses Grundstück zu einer seltenen Gelegenheit für Kenner wertbeständiger Lagen.
Zum Bodenrichtwert angeboten, bietet sich hier eine attraktive Kaufchance im begehrten Paulusviertel, unweit des Paulusplatzes.
Eckdaten
ObjekttypZweifamilienhausKaufpreis1.488.000 €Baujahr1925Grundstückca. 930 m²Wohnflächeca. 160 m²NutzflächevollunterkellertZimmer6 - 7Küche2Badezimmer2HeizungGas (2005)Käuferprovision5,95% inkl. 19% MwSt.
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Villenviertel mit historischen Qualitäten
Geschichte und Besonderheiten des Paulusviertels
Der im Auftrag der Stadt Darmstadt 1906 von Friedrich Pützer entworfene Plan setzte sich zum Ziel, den landschaftlichen Charakter des Geländes zu erhalten und die Bebauung in offener Bauweise einzufügen. Trotz einiger Kriegszerstörungen hat das Paulusviertel – mit dem gleichnamigen Platz und der evangelischen Kirche samt Verwaltung der Landeskirche als dessen imposantes Zentrum – den ursprünglichen Charakter einer Gartenstadt aus dem frühen 20. Jahrhundert bewahren können.
Insbesondere der große Anteil vom privaten und öffentlichen Grün bildet zusammen mit der Bebauung noch heute eine harmonische Einheit und trägt nicht umsonst zur enormen Beliebtheit des Paulusviertels als Wohnlage bei. So ist es auch ein wesentliches Ziel des gültigen Bebauungsplans (1995), die Charakteristiken des Stadtbildes zu erhalten und zu pflegen. Neben der Bebauung nimmt die Garten- und Landschaftsplanung nach dem Willen von Friedrich Pützer einen hohen Rang ein, womit die Harmonie des Paulusviertels als durchgrüntes und künstlerisch gestaltetes Wohngebiet, erhalten und fortentwickelt werden kann.
Die für das Paulusviertel charakteristische Baustruktur ist die der freistehenden Villa auf teilweise sehr großen Grundstücken mit freien Vorgartenzonen und großzügigen Abstandsflächen. Durch die Festsetzung von Baufenstern sollen die städtebauliche Qualität und die besondere Baustruktur des Paulusviertels bewahrt werden.
Das in ursprünglicher Form erhaltene Straßennetz ist in der den Geländeverhältnissen angepassten Führung mit sanften Kurven ein besonderes Kennzeichen für das Paulusviertel. Für die Hauptverkehrsachsen sah Professor Pützer in seinem Plan Anlagen von Baumreihen vor. Der als imposante Platanenallee begrünte Niebergallweg gilt für viele als die schönste Straße Darmstadts und ist wahrlich ein besonderes Highlight als direkter Nachbar der zum Verkauf stehenden Immobilie. Über mehr als 30 m Länge säumen die stattlichen Bäume das Grundstück und vervollständigen zusammen mit der historischen Einfriedung die traumhafte Erscheinung der Immobilie. Für das Grundstück stellt die vorhandene Einfahrt zum Garten an dieser Seite einen sehr praktischen Vorteil dar.
Wohnkultur trifft Gartenkunst
Homes & Gardens
Das ursprünglich 1925 errichtete Wohnhaus hat seine gestalterischen Grundzüge trotz der bewegten Geschichte charmant bewahren können – die Historie ist bis heute am Baukörper deutlich ablesbar. Nach Kriegsschäden im Jahr 1944 wurde das Dachgeschoss im Zuge des Wiederaufbaus mit einem Satteldach neu errichtet und das Gebäude als Zweifamilienhaus konzipiert.
Mit einer aktuellen Wohnfläche von ca. 160 m² auf zwei Ebenen sowie zusätzlichen Nutzflächen im Keller eignet sich das Haus ideal als großzügiges Familiendomizil oder in flexibler Kombination von Wohnen und Arbeiten mit der Möglichkeit einer separaten Büroeinheit.
Optisch wirkt das liebenswürdige Haus heute in seinem traditionalistischen Stil wie aus einem Guss und strahlt mit seinen gelungenen Proportionen und klassischen architektonischen Elementen ein ganz besonderes Flair aus. Maßgeblich wirken dabei die symmetrischen, wohlproportionierten Fassaden mit großen Fensterflächen und attraktiven Sprossenfenstern, aber insbesondere auch die authentisch erhaltenen Anbauten an den Längsseiten aus der Entstehungszeit der 1920er Jahre: Der dreieckige Hauseingang an der Ostseite und der über beide Stockwerke reichende Portikus mit charakteristischen, im Stil des Expressionismus verzierten Säulen.
Der zweistöckige Anbau mit abgeschrägten Kanten bildet im Parterre einen gemütlichen, abgeschlossenen Logenplatz; im Dachgeschoss ergänzt der Balkon in gleicher Form das Raumenensemble. Das Zusammenspiel mit dem liebevoll gestalteten Garten im Cottage-Stil macht die Immobilie zu einem einzigartigen Kleinod.
Gartenvielfalt im Cottage-Stil
Sträucher, schmucke Bäume, zahlreiche Stauden, einen kleinen Teich sowie Flächen für den Anbau eines Nutzgartens bieten eine reiche Vielfalt im Außenbereich. Durch die erhöhte Lage vom Erdgeschoss als Hochparterre entsteht direkt am Haus eine großzügige, von Böschung umgebene Terrassenlandschaft mit einem attraktiven Überblick auf das private Grün drumherum und auch auf die schöne Kulisse der Platanen am Niebergallweg.
Bebaubarkeit und Entwicklungsmöglichkeiten
Für das angebotene Grundstück sieht der Bebauungsplan ein Baufenster mit Abmessungen von ca. 10,5 m x 15 m vor. Für einen Neubau ist baulich eine Höhe von zwei Vollgeschossen + Dachgeschoss im Bebauungsplan gesichert. Die Größe des aktuellen Bestandes misst ca. 9 m x 12 m. Beim Erhalt des bestehenden Baukörpers und dessen Erhaltung der städtebaulichen und historischen Qualitäten durch den Bebauungsplan sollen etwaige Erweiterungsmöglichkeiten im Hinblick auf das Baufenster behördlich geklärt werden.
Als Nebenanlage in der Vorgartenzone ist ein offener Gartenpavillon entsprechend den historischen Vorbildern entlang der Einfriedungen mit einer maximalen Grundfläche von 5 m² zulässig. Im üblichen Gartenbereich sind eine Nebenanlage als Laube/Pavillon/Teehaus mit einer maximalen Grundfläche von 12 m² und ein Schwimmbad mit maximal 25 m² Grundfläche zulässig.
Parkmöglichkeiten und Bestandsschutz
Besonders komfortabel gestaltet sich die Erschließung des Grundstücks: Über die Einfahrt vom Niebergallweg aus kann das Anwesen direkt befahren werden und eröffnet damit einen ebenso diskreten wie repräsentativen Zugang in das private Grundstück.
Die bestehende Garage genießt Bestandsschutz und ermöglicht weiterhin das komfortable Abstellen eines Fahrzeugs direkt auf dem Grundstück.
Die gezeigten Visualisierungen stellen voraussichtlich mögliche Erweiterung des Bestandsgebäudes dar und sind keine verbindliche Zusage der Bauaufsicht in Darmstadt. Etwaige bauliche Erweiterungen müssen zunächst in Form einer Bauvoranfrage abgesichert werden.
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